第68号提案

关于借力物业管理，提升城市管理水平的建议

案    由：关于借力物业管理，提升城市管理水平的建议	
提案办理分类：B	
承办单位：区房管局	
协办单位：	
提案人: 李钢	
提案人评价:满意	
提案内容：
  城市管理是一个系统性、综合性很强的领域。根据城市发展的需求，物业管理起到关键性的作用。在社会经济高速发展且常规的管理方法和手段已经不能适应城市发展的需要，而物业管理社会化、市场化、专业化的管理模式正是城市管理创新的内在要求。 
一、物业管理在现代化城市管理中的重要性
（一）物业管理是城市管理的缩影 
物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面：住宅小区物业管理给大家一个舒适的居家环境；高层办公楼宇物业管理给大家一个便捷的工作空间；商业楼宇、工业科技园区、特种行业的物业管理，都密切关系到人们的日常工作和生活。可以说，物业管理是衡量城市管理水平的重要标志，没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。 
（二）物业管理是城市管理的基础
物业管理的范围是一个个相对独立的小区、大厦，城市管理的范围则是由这些单位组成的整个城市。据统计，目前全市物业管理面积占城市总面积 70% 左右。物业管理将这些遍布全市的区域规范地管理起来，提升了城市品位，在创建全国卫生城市、创建全国文明城市、环保模范城市等活动中，起到了直接的积极作用。尤其是我市的老住宅小区经过整治后，全部转入了物业管理，改善了市容市貌和居民居住环境，破解了全国各地在城市现代化进程中的难题。
二、物业管理在现代化城市管理中的作用 
（一）物业管理转换了城市管理体制 
物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式，政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，强化了城市管理的其他功能；而市民则从被管理的对象，成为了管理的资源和主体，真正做到了“以人为本”。 
（二）物业管理有利于长效管理 
城市从“重建设、轻管理”进入“建管并重，重在管理”的发展阶段， 亟待建立长效管理机制。物业管理企业为赢得市场，将利用其专业能力，实行长效管理；对于业主，房产是最重要的私有财产，必然督促企业加强管理，一旦达不到要求，就会重新选聘物业管理公司，从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。 
（三）物业管理拉动了消费需求 
今后一段时期，住房仍将是居民消费的热点。一方面，良好的物业管理具有品牌效应，已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的砝码，从而成为房地产持续发展的保证；另一方面，物业管理对扩大消费，拉动经济增长也有重要作用。
（四）物业管理促进了和谐社区的建设 
物业管理在“以物为媒，以人为本”方面，为业主解决各种困难，在维护公共秩序、防盗防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用；另一方面，他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动，建立新型邻里关系，营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围，与社区建设相得益彰。同时，在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。 
三、加强物业管理切实提高城市管理水平 
物业管理是一项复杂的系统工程，涉及到水、电、气、路和环卫、绿化、规划、公安、水利、市政公用设施等方面，而物业管理企业是民事主体，不具有行政执法权，因此，如果物业管理与各有关方面缺乏有效配合，不仅影响物业管理自身服务水平的提高，也不能充分发挥其在城市管理中的应有作用。 
我市改变目前由市房管部门单线管理的状况，由市政府下发『104号文』，实行强化各级职能部门在物业管理工作中的职能，负责辖区内的物业管理日常工作，协调和处理辖区内物业管理方面的纠纷与投诉，会同相关部门维护辖区内的物业管理市场秩序。推动“三方联动”物业管理模式，在街道党工委及社区党组织的领导下，形成街道、社区、业主委员会、物业公司共同监管的工作体系，发挥属地综合管理优势，形成物业管理长效机制。 
党的十八大报告提出，倡导24字方针，培育和践行社会主义核心价值观。物业管理企业为改善人民群众生活和工作环境做了大量艰苦的努力，发挥了关键性的作用。惠及广大业主的生活住行，真正深入到人民群众的各个角落，真实响应文明、和谐的宗旨。因此大力提高物业服务认识，加强物业服务质量，是提高城市管理水平的必经之路。
四、加强物业管理的相关建议
（一）加强政策扶持 
物业管理行业是具有一定公益性的服务行业，需要政府提供强有力的政策支持，特别是税收、价格等经济政策，以改变全行业保本微利的状态，保持行业健康发展。同时，对于老小区物业管理的困难情况，尤其是一些设施缺位、功能不全、贫困人员多的老小区，要进行政策扶持，使公共设施补充到位，必要的要进行二次整治，为老小区物业管理市场化运作创造条件。 
（二）加快物业管理市场化进程 
目前，我市已全部实行前期物业管理招投标，基本实现了市场化运作，但是由于部分业主消费观念尚不成熟，尤其是一些老小区居民花钱买服务的理念淡薄，以致物业服务费收缴率低，造成了收费与服务的恶性循环。因此，要建立后续物业管理市场机制，使物业管理企业的选聘和收费市场化，促进物业管理行业的良性发展。	
承办单位办理回复意见：
  
青山区房管局关于对青山区政协九届四次会议
第68号提案的答复

李刚委员：
您所提的《借力物业管理 提升城市管理水平》的提案收悉。首先感谢您对物业管理工作的关心、理解和支持。现将有关办理情况回复如下：
一、我区物业管理的基本现状
青山物业管理小区共有86个，物业管理住宅面积近800万平方米。服务人口近30万人，分别占全区住宅总面积和总人口的近58%和55%。物业服务类型也逐步多样化，已从单纯的住宅物业管理向行政机关办公大楼，工业厂房、学生公寓、医院、仓库，商场等综合物业延伸。我区物业管理呈现“两多一低”现象。既保障性住房和单位自管住房小区多，收费标准偏低全区86个物业管理小区。保障性住房小区（包括经济适用房、公租房、廉租房、限价安置房等）17个；单位自管住房小区35个（主要是武钢、一冶、武石化等企业建设的职工住宅实行物业管理）。收费标准低于2004年政府指导价的小区有65个，占全区物业管理小区总数的75.58%。物业服务收费标准偏低因素制约有待进一步提高。
物业管理由于承担了小区内道路、卫生、绿化、治安等公共管理服务工作，从某种意义上来说，是一种准公共服务，其社会化、市场化、专业化的管理服务方式，在较大程度上解决了过去多头、分散的小区管理体制弊端，帮助政府部门从行政性、福利型的管理负担和压力中解脱出来，提高了整个城市管理的社会化程度，发挥出物业的综合效益和整体功能。正是由于其准公共服务的特点，物业管理企业的日常工作与政府的城市管理工作需要高度的同步和统一，不论是文明卫生城市创建、卫生城市创建、平安小区建设还是违规行为的发现、报告，各类宣传，摸底调查都需要物业企业的投入和参与，这就需要政府在加强对物业企业监管力度的同时，加大对物业企业的扶持力度，为企业创造良好的生存环境。
二、物业服务小区存在的主要问题和建议
（一）小区综合治理的执法强制措施不多、区街物业管理职责太弱，基层物业管理力量亟待加强。在推进基层社会治理的过程中，我们进一步强化了街道对小区综合治理的统筹协调、执法力度，但同时也有很多街道向我们反映，街道未设立专门的物业管理部门，管理力量不足，执法时以规范性文件作为依据，缺乏法规、规章的支持。
建议：统一安排，在街道层面设立专门的物业管理部门，进一步发挥街道在物业管理中的关键作用。
（二）老小区历史遗留问题多，给物业管理正常运行带来严重影响，部分小区出现弃管现象。主要体现在：一是小区由于建设年代较早，物业用房、社区用房、公共休闲场地等基础设施、环境布局适应不了居民不断提升的居住需求，适应不了物业管理实际需要。二是早期开发住宅小区超过了保修期，由于2002年前没有缴存维修资金，对于普遍存在房屋漏水、下水管道破损、监控失灵、门禁损坏等问题，没有资金进行维修，影响了物业管理工作正常开展，造成了业主和物业企业的对立情绪，存在弃管现象。
建议：市、区政府加大投入力度，采取政府投入一部分，业主分担一部分(在物业费基础上增加收取房屋本体维修资金)，由物业公司负责完善、改造小区公共设施，从而一定程度上缓解早期住宅小区公共设施老化、不适应管理需要的问题。
（三）保障性住房小区的物业管理急需政策扶持的问题。我区已交付的保障性住房达到17个，除第一个经济房小区青翠苑小区已经弃管外，其它小区都在坚持实行专业化物业管理，但是由于先天条件的不足，严重影响了小区物业管理工作的正常开展，一是房屋建设成本低，质量问题多。二是设施设备建设标准低和配套不齐。。三是管理成本高。一方面，设施设备维护成本高。由于保障性住房的成本问题，开发建设单位在配套设施上往往都选择低端和即将淘汰产品，加上使用频率高，人为因素等原因，造成维护成本高，直接提高了物业服务成本；另一方面，人员投入成本高。保障房小区的居民，以前居住的大多是平房，缺少环境卫生和安全意识，搬迁到新小区后还保留旧的生活习惯，占用前后空地、随手乱丢垃圾和在走道、门前堆放杂物的现象十分突出，物业服务企业要投入更多的人力劝阻和管理，由于居住人群密度高，各类成本都超过商品房小区。四是收费标准低、收费率低。保障房小区，虽然实行的是市场化、专业化的物业管理，但是考虑到居民的承受能力，物业费标准较低。目前，保障房小区执行的仍是2004年的政府指导价，收费标准只有目前市场商品房住宅的一半，提高服务质量有一定难度，同时，保障房小区由于困难群体集中，收费率一直偏低，在不缴费人群的统计中，有70%左右无任何理由不缴纳物业管理费。
建议：在保障房小区实行市场化物业管理的模式不能改变，收费标准也必须按物价部门批准的标准执行，但对于许多低收入家庭仍十分困难，如果收费标准调低，物业企业又无法维持。建议从以下四个个途径解决：一是对已建成并交付的保障房小区，逐年安排从土地出让收益中提留廉租住房保障资金，用于专治保障房小区。二是通过市、区政府财政按物业公司承担的保障房小区管理面积核定补贴。三是通过在保障房小区配建商业门面，入住后交给物业公司经租，租金收益补贴物业费不足。四是对困难家庭参照公租房的相关规定，进行阶梯式物业费补助。
（四）房屋售后维修存在“拖延”问题，需要在政策层面进行规范。开发建设单位对新建的房屋，尤其是保障房小区的售后维修流程不规范，在售后维修中（尤其是房屋漏水方面）往往采用拖延和敷衍的办法，加上房屋漏水施工和认定的周期时间较长，情况复杂，反复维修的现象时有发生，拖过保修期开发建设单位就不再受理维修，要求物业企业用维修资金解决，转嫁矛盾给物业服务企业和小区业主，但业主不认同，纠纷扯皮并归罪于物业企业，给物业管理增加新的矛盾点。在工作中，新建房屋质量问题表现的比较突出，已成为投诉的热点、难点问题。
建议：规范新建商品房、保障房项目的维修流程，增加质量保证金比例，对返修率较高、返修次数较高的小区，建立红、黄牌督办直至处罚的一系列制度，促使开发建设单位重视房屋的质量问题，为群众居住安心提供强有力的保障。
物业管理与居民群众的生活息息相关，加强社区物业管理工作，对维护社会稳定，构建和谐居住环境，提高居民生活质量具有重要意义。我们将坚定不移推进基层社会治理创新，理顺社区物业管理体制，进一步加强物业企业监管，推进业主委员会正常运转，落实小区综合管理执法职责，促进物业管理行业的规范、持续、和谐发展，为广大市民营造一个优美的居住环境，共同建设美好家园。
对于以上整改措施，也请您进一步给予指导和支持。
顺致谢意！

青山区房管局
                              2015年5月12日	
协办单位办理回复意见：